Kentsel Dönüşüm Yasasında Değişiklik (2026): %50+1 Kararla Arsa Payı Satışı Nasıl Olacak? | İlke Emlak
4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile kentsel dönüşüm karar alma sürecinde önemli bir eşik değişti. Daha önce riskli yapılarda aranan 3’te 2 çoğunluk şartı kaldırıldı, yerine arsa payı oranında salt çoğunluk (%50+1) yeterli hale getirildi.
Bu düzenleme özellikle İstanbul Maltepe bölgesinde; Altıntepe, Küçükyalı, İdealtepe, Bağlarbaşı, Çınar, Yalı, Adatepe ve Altayçeşme gibi eski yapı stoğunun yoğun olduğu mahallelerde dönüşüm sürecini doğrudan etkileyecek.
İlke Emlak olarak 1998’den beri bölgede aktif çalışıyoruz ve bu değişikliğin sahadaki etkilerini net şekilde görüyoruz: uzlaşma sağlanamayan projeler artık daha hızlı ilerleyebilecek.
%50+1 Karar Ne Anlama Geliyor?
Yeni düzenlemeye göre:
Riskli yapı tespiti yapılmış parsellerde
Arsa payı oranında %50+1 çoğunluk sağlanması
Kentsel dönüşüm kararının alınması için yeterli olacak.
Bu değişiklik sayesinde yıllardır 3’te 2 çoğunluk sağlanamadığı için bekleyen dönüşüm projeleri yeniden gündeme gelebilecek.
Özellikle Maltepe sahil hattındaki eski apartmanlarda bu durum ciddi bir hareketlilik oluşturabilir.
Kentsel Dönüşümde Toplantı Zorunlu Hale Geldi
Yeni yönetmelik süreci daha şeffaf hale getirdi.
Karar süreci şu şekilde işleyecek:
Maliklerden birinin talebiyle toplantı çağrısı yapılacak
Toplantı duyurusu bina girişine asılacak, muhtarlıkta ilan edilecek veya noter yoluyla bildirilecek
İlanlar 15 gün askıda kalacak
Toplantıda arsa payı oranında %50+1 çoğunluk sağlanırsa karar alınabilecek
Bu şartlar yerine getirildiğinde alınan kararlar hukuken geçerli olacak.
İlke Emlak olarak bölgedeki apartmanlara toplantı süreci danışmanlığı veriyoruz. Özellikle malik bilgilendirmesi ve değer analizi aşaması kritik.
Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payı Satışı
En çok merak edilen konu bu.
Salt çoğunlukla alınan kararı kabul etmeyen maliklerin arsa payları:
Usulüne uygun tebligat yapıldıktan sonra
15 gün içinde kabul edilmezse
Rayiç bedelin altında olmamak şartıyla
Açık artırma usulüyle satışa çıkarılabilecek.
Öncelik diğer paydaşlara ait olacak.
Satın alınmazsa süreç şu kurumlara geçebilir:
TOKİ
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
İlgili belediyeler
Bu durum özellikle satılık arsa payı kavramını 2026’da daha görünür hale getirecek.
Bina Yıkılmadan Karar Alınabilecek
Artık karar almak için binanın yıkılmış olması gerekmiyor.
Riskli yapı tespiti yapılmışsa:
Kat karşılığı inşaat modeli belirlenebilir
Hasılat paylaşımı yapılabilir
Arsa payı satışı kararı alınabilir
Bu, planlama sürecini hızlandırır. Beklemek yerine strateji belirlenebilir.
Maltepe bölgesinde bu, özellikle yatırımcı açısından önemli.
Ruhsat Sürecinde Yeni Denetim
Belediyeler artık ruhsat vermeden önce:
%50+1 çoğunluk sağlandı mı?
Tebligatlar usule uygun mu?
Bunu Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nden yazılı teyit alarak kontrol edecek.
Bu çift aşamalı sistem mülkiyet haklarını korumayı hedefliyor.
Boş Parsellerde Oy Birliği Şartı Devam Ediyor
Riskli yapı olan parsellerde salt çoğunluk yeterliyken, komşu boş parseller için:
%100 oy birliği şartı devam ediyor.
Yani boş arsa sahipleri iradeleri dışında sürece dahil edilemiyor.
İmar Hakkı Aktarımı (Yeni Fırsat)
Afet riski veya teknik nedenlerle yapılaşamayan parsellerde:
Tüm maliklerin onayıyla
İmar hakkı başka parsele aktarılabilecek.
Bu düzenleme özellikle zemin sorunu olan bölgelerde alternatif üretme imkanı sunuyor.
Tapu Harcı ve Vergi Muafiyeti
6306 sayılı Kanun kapsamındaki muafiyetler artık:
Arsa payı oranında uygulanacak
Sadece riskli yapı tespitine isabet eden parseller için geçerli olacak
Bu detay özellikle büyük kök parsellerde önem kazanıyor.
Maltepe Bölgesi İçin Bu Ne Anlama Geliyor?
Altıntepe, Küçükyalı, İdealtepe ve Bağlarbaşı’nda:
Eski yapı oranı yüksek
Arsa değeri güçlü
Dönüşüm potansiyeli yüksek
Yeni düzenleme ile birlikte:
Satılık arsa payı ilanları artabilir
Kat karşılığı anlaşmalar hızlanabilir
Yatırım amaçlı dönüşüm projeleri çoğalabilir
Burada doğru değerleme yapılmazsa hak kaybı yaşanabilir.
Net konuşayım:
Arsa payı satışında rayiç değer analizi yapılmadan imza atmak ciddi hatadır.
İlke Emlak Olarak Sürece Nasıl Destek Oluyoruz?
1998’den beri Maltepe bölgesinde faaliyet gösteren bir aile şirketi olarak:
Riskli yapı değer analizi
Arsa payı hesaplama
Satılık arsa payı pazarlama
Kat karşılığı sözleşme danışmanlığı
Yatırımcı eşleştirme
hizmetleri sunuyoruz.
Kentsel dönüşüm sürecinde en kritik konu şudur:
Kararı hızlandırmak önemli ama doğru bedelle ilerlemek daha önemlidir.
Sonuç
2026 kentsel dönüşüm yönetmelik değişikliği ile:
%50+1 çoğunluk yeterli hale geldi
Arsa payı satış süreci netleşti
Ruhsat denetimi güçlendirildi
İmar hakkı aktarımı mümkün oldu
Bu değişiklikler süreci hızlandıracak.
Ama bilinçsiz hareket eden malik zarar görebilir.
Eğer Maltepe ve çevresinde riskli yapınız varsa, süreci profesyonel destekle yürütmek gerekir.
İlke Emlak olarak bölgenizde yanınızdayız.
